Nebenkosten

Nebenkostenübersicht und weitere Informationen
für den Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie

I. Nebenkosten bei Kaufverträgen

  1. Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung: 3,5% (Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen möglich)
  2. Grundbuchseintragungsgebühr (Eigentumsrecht): 1.1%
  3. Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkunden Errichters sowie Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren
  4. Kosten der Mitteilung und Selbstberechnung der Immobilieneratrgssteuer durch den Parteienvertreter nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters
  5. Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für Grundverkehrsverfahren
    (länderweise unterschiedlich)
  6. Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen
    – Übernahme durch den Erwerber:

    Neben der laufenden Tilgungsrate außerordentliche Tilgung, bis zu 50% des aushaftenden Kapitals bzw. Verkürzung der Laufzeit, möglich. Der Erwerber hat keinen Rechtsanspruch auf Übernahme eines Förderungsdarlehens.
  7. Allfällige Anliegerleistungen
    Laut Vorschreibung der Gemeinde (Aufschließungskosten und Kosten der Baureifmachung des Grundstückes) sowie Anschlussgebühren und -kosten (Wasser, Kanal, Strom, Gas, Telefon etc.)
  8. Vermittlungsprovision (gesetzlich vorgesehene Höchstprovision)

A) bei Kauf, Verkauf oder Tausch von

Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen
• Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht oder vereinbarungsgemäß begründet wird
Unternehmen aller Art
• Abgeltungen für Superädifikate auf einem Grundstück

bei einem Wert
• bis Euro 36.336,42 je 4%
• von Euro 36.336,43  bis Euro 48.448,50 je Euro 1.453,46*
• ab Euro 48.448,51 je 3%
von beiden Auftraggebern (Verkäufer und Käufer) jeweils zuzüglich 20% USt.
* Schwellenwertregelung, gemäß § 12 Abs. 4 ImmobilienmaklerVO

B) bei Optionen:

50% der Provision, gem. Punkt 8. A, welche im Fall des Kaufes durch den Optionsberechtigten angerechnet werden.

II. Nebenkosten bei Hypothekardarlehen

  1. Grundbuchseintragungsgebühr:  1,2%
  2. Allgemeine Rangordnung für die Verpfändung: 0,6%
  3. Kosten der Errichtung der Schuldurkunde nach dem Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters
  4. Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren laut Tarif
  5. Kosten der allfälligen Schätzung laut Sachverständigentarif
  6. Vermittlungsprovision:
    Darf den Betrag von 2% der Darlehenssumme nicht übersteigen, sofern die Vermittlung im Zusammenhang mit einer Vermittlung, gemäß § 15 Abs. 1 IMVO, steht. Besteht kein solcher Zusammenhang, so darf die Provision oder sonstige Vergütung 5% der Darlehenssumme nicht übersteigen.

III. Energieausweis

Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) schreibt vor, dass der Verkäufer, bei Verkauf eines Gebäudes oder eines Nutzungsobjektes, dem Käufer rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung, einen zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alten Energieausweis, vorzulegen und ihm diesen, spätestens 14 Tage nach Vertragsabschluss, auszuhändigen hat. Sollte dies nicht erfolgen, hat der Käufer das Recht, nach erfolgloser Aufforderung an den Verkäufer, entweder selbst einen Energieausweis zu beauftragen und die angemessenen Kosten binnen 3 Jahren gerichtlich geltend zu machen oder direkt die Aushändigung eines Engergieausweises einzuklagen.

Seit Inkrafttreten des EAVG 2012, am 01.12.2012, müssen bei Anzeigen in Druckwerken und elektronischen Medien der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE) angegeben werden. Diese Verpflichtung trifft sowohl den Verkäufer als auch den, von ihm beauftragten, Immobilienmakler.

Energieausweise, die vor Inkrafttreten des EAVG 2012 erstellt wurden, behalten ihre Gültigkeit für die Dauer von 10 Jahren ab Ausstellungsdatum, auch wenn „nur“ der Heizwärmebedarf (HWB), nicht aber der Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE) abgebildet ist. Liegt für ein Gebäude ein solcher Energieausweis vor, ist auch im Inserat nur der HWB-Kennwert (bezogen auf das Standortklima) anzuführen.

Der Verkäufer hat die Wahl, entweder einen Energieausweis über die Gesamtenergieeffizienz des Nutzungsobjekts oder die Gesamtenergieeffizienz eines vergleichbaren Nutzungsobjekts im selben Gebäude oder die Gesamtenergieeffizienz des gesamten Gebäudes auszuhändigen. Für Einfamilienhäuser kann die Vorlage- und Aushändigungspflicht auch durch einen Energieausweis eines vergleichbaren Gebäudes erfüllt werden. Diese Vergleichbarkeit muss der Energieausweisersteller aber bestätigen.

Der Energieausweis ist, nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften, zu erstellen und soll eine vergleichbare Information über den energetischen „Normverbrauch“ eines Objekts verschaffen. Die Berechnung der Energiekennzahlen basiert auf nutzungsunabhängigen Kenngrößen, bei vordefinierten Rahmenbedingungen, weshalb bei tatsächlicher Nutzung erhebliche Abweichungen auftreten können.

Wird kein Energieausweis vorgelegt, gilt gem. § 7 EAVG, zumindest eine dem Alter und Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart.

Seit 01.12.2012 gilt österreichweit ein einheitlicher Ausnahmekatalog. Denkmalgeschützte Objekte sind – anders als bisher – nicht mehr von der Vorlagepflicht ausgenommen.

Ebenfalls ab Inkrafttreten des neuen EAVG 2012, sind Verwaltungsstrafbestimmungen zu beachten. Sowohl der Verkäufer als auch der Immobilienmakler, der es unterlässt die Kennwerte HWB und fGEE im Inserat anzugeben, ist mit einer Geldstrafe von bis zu € 1.450,- zu bestrafen. Der Makler ist dann entschuldigt, wenn er den Verkäufer über die Informationspflichten aufgeklärt hat und ihn zur Bekanntgabe der beiden Werte bzw. zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert hat, der Verkäufer dies aber abgelehnt hat. Der Verkäufer ist des Weiteren mit einer Verwaltungsstrafe bis zu € 1.450,- konfrontiert, wenn er die Vorlage und/oder Aushändigung des Energieausweises unterlässt.

IV. Grundlagen der Maklerprovision

§ 6 Abs. 1, 3 und 4; § 7 Abs. 1; §§ 10 und 15 Maklergesetz

§ 6. (1) Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt.

(3) Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt.

(4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.

§ 7. (1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss.

§ 10. Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit ihrer Entstehung fällig.

Besondere Provisionsvereinbarungen

§ 15. (1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, dass

  1. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt;
  2. mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt;
  3. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekannt gegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekannt gegeben hat, oder
  4. das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustande kommt, weil ein gesetzliches oder ein vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird.

(2) Eine solche Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart werden, dass

  1. der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird;
  2. das Geschäft, während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages, vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist, oder
  3. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist.

(3) Leistungen nach Abs. 1 und Abs. 2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinn des § 1336 ABGB.

Eine Vereinbarung nach § 15 MaklerG ist bei Maklerverträgen mit Verbrauchern schriftlich zu treffen.

V. Konsumentenschutzbestimmungen

Informationspflichten des Immobilienmaklers

§ 30 b KSchG (1) Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrages dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers, eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler einschreitet und die sämtliche, dem Verbraucher, durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts, voraussichtlich erwachsende Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision, ausweist. Die Höhe der Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis, im Sinn des § 6 Abs. 4 dritter Satz MaklerG, ist hinzuweisen. Wenn der Immobilienmakler, kraft Geschäftsgebrauchs, als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse, hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtig zustellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs. 4 MaklerG.

(2) Der Immobilienmakler hat dem Auftraggeber die, nach § 3 Abs. 3 MaklerG erforderlichen, Nachrichten schriftlich mitzuteilen. Zu diesen zählen jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind.

Anmerkung: Aufgrund des bestehenden Geschäftsgebrauchs, können Immobilienmakler, auch ohne ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers, als Doppelmakler tätig sein. Wird der Immobilienmakler auftragsgemäß nur für eine Partei des zu vermittelnden Geschäftes tätig, hat er dies dem Dritten mitzuteilen.

Informationspflichten bei Fern- und Auswärtsgeschäften,
Inhalt der Informationspflicht; Rechtsfolgen

anzuwenden auf

Außergeschäftsraumverträge (AGV) zwischen Unternehmer und Verbraucher,

  • die, bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Unternehmers und des Verbrauchers, an einem Ort geschlossen werden, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist.
  • für die der Verbraucher, unter den genannten Umständen, ein Angebot gemacht hat oder
  • die in den Geschäftsräumen des Unternehmers oder durch Fernkommunikationsmittel geschlossen werden, unmittelbar nachdem der Verbraucher an einem anderen Ort, als den Geschäftsräumen des
    Unternehmers oder dessen Beauftragten und des Verbrauchers, persönlich und individuell angesprochen wurde oder
  • Fernabsatzgeschäfte (FAG), das sind Verträge, die zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, ohne
    gleichzeitige Anwesenheit des Unternehmers und des Verbrauchers – im Rahmen eines für Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems – geschlossen werden, wobei, bis einschließlich des Zustandekommens des Vertrags, ausschließlich Fernkommunikationsmittel (Post, Internet, E-Mail, Telefon, Fax)
    verwendet werden.

    Vom Anwendungsbereich ausgenommen sind Verträge über

  • die Begründung, den Erwerb oder die Übertragung von Eigentum oder anderen Rechten an unbeweglichen Sachen (§ 1 Abs 2 Z 6 FAGG).
  • den Bau von neuen Gebäuden, erhebliche Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden oder die Vermietung von Wohnraum (§ 1 Abs 2 Z 7 FAGG).
  • § 4 FAGG (1) Bevor der Verbraucher durch einen Vertrag oder seine Vertragserklärung gebunden ist, muss ihn
    der Unternehmer, in klarer und verständlicher Weise, über Folgendes informieren:

    1. die wesentlichen Eigenschaften der Ware oder Dienstleistung, in dem für das Kommunikationsmittel
      und die Ware oder Dienstleistung angemessenen Umfang.
    2. den Namen oder die Firma des Unternehmers sowie die Anschrift seiner Niederlassung.
    3. gegebenenfalls über
    4. a) die Telefonnummer, die Faxnummer und die E-Mail-Adresse, unter denen der Verbraucher den Unternehmer schnell erreichen und, ohne besonderen Aufwand, mit ihm in Verbindung treten kann.
      b) die von der Niederlassung des Unternehmers abweichende Geschäftsanschrift, an die sich der Verbraucher mit jeder Beschwerde wenden kann, und
      c) den Namen oder die Firma und die Anschrift der Niederlassung jener Person, in deren Auftrag der Unternehmer handelt, sowie die allenfalls abweichende Geschäftsanschrift dieser Person, an die sich
      der Verbraucher mit jeder Beschwerde wenden kann.

    5. den Gesamtpreis der Ware oder Dienstleistung, einschließlich aller Steuern und Abgaben, wenn aber der Preis, aufgrund der Beschaffenheit der Ware oder Dienstleistung, vernünftigerweise nicht im Voraus berechnet werden kann, die Art der Preisberechnung und gegebenenfalls alle zusätzlichen Fracht-, Liefer-, Versand- oder sonstigen Kosten oder, wenn diese Kosten vernünftigerweise nicht im Voraus berechnet werden können, das allfällige Anfallen solcher zusätzlichen Kosten,
    6. die, bei einem unbefristeten Vertrag oder einem Abonnementvertrag für jeden Abrechnungszeitraum anfallenden Gesamtkosten, wenn für einen solchen Vertrag Festbeträge in Rechnung gestellt werden, die monatlichen Gesamtkosten, wenn aber die Gesamtkosten vernünftigerweise nicht im Voraus berechnet werden können, die Art der Preisberechnung,
    7. die Kosten für den Einsatz, der für den Vertragsabschluss genutzten Fernkommunikationsmittel, sofern diese nicht nach dem Grundtarif berechnet werden,
    8. die Zahlungs-, Liefer- und Leistungsbedingungen, den Zeitraum, innerhalb dessen, nach der Zusage des Unternehmers, die Ware geliefert oder die Dienstleistung erbracht wird, sowie ein allenfalls vorgesehenes Verfahren beim Umgang des Unternehmers mit Beschwerden,
    9. bei Bestehen eines Rücktrittrechts, die Bedingungen, die Fristen und die Vorgangsweise für die Ausübung dieses Rechts, dies unter Zurverfügungstellung des Muster-Widerrufsformulars,
    10. die, den Verbraucher – im Fall seines Rücktritts vom Vertrag, gemäß § 15 – treffende Plicht, zur Tragung der Kosten für die Rücksendung der Ware sowie bei Fernabsatzverträgen über Waren, die wegen ihrer Beschaffenheit üblicherweise nicht auf dem Postweg versendet werden, über die Höhe der Rücksendungskosten,
    11. die, den Verbraucher – im Fall seines Rücktritts vom Vertrag, gemäß § 16 – treffende Pflicht, zur Zahlung eines anteiligen Betrags für die bereits erbrachten Leistungen,
    12. das Nichtbestehen eines Rücktrittsrecht, nach § 18, oder über die Umstände, unter denen der Verbraucher sein Rücktrittsrecht verliert,
    13. zusätzlich zu dem Hinweis auf das Bestehen eines gesetzlichen Gewährleistungsrechts für die Ware, das Bestehen und die Bedingungen von Kundendienstleistungen und von gewerblichen Garantien,
    14. bestehende einschlägige Verhaltenskodizes, gemäß § 1 Abs. 4 Z 4 UWG, und darüber, wie der Verbraucher eine Ausfertigung davon erhalten kann,
    15. die Laufzeit des Vertrages oder die Bedingungen für die Kündigung unbefristeter Verträge oder sich automatisch verlängernder Verträge,
    16. die Mindestdauer der Verpflichtungen, die der Verbraucher mit dem Vertrag eingeht,
    17. das Recht des Unternehmers, vom Verbraucher die Stellung einer Kaution oder anderer finanzieller Sicherheiten zu verlangen, sowie deren Bedingungen,
    18. gegebenenfalls die Funktionsweise digitaler Inhalte, einschließlich anwendbarer technischer Schutzmaßnahmen für solche Inhalte,
    19. gegebenenfalls – soweit wesentlich – über die Interoperabilität digitaler Inhalte mit Hard- und Software, soweit diese dem Unternehmer bekannt ist oder vernünftigerweise bekannt sein muss, und
    20. gegebenenfalls über die Möglichkeit des Zugangs zu einem außergerichtlichen Beschwerde- und Rechtsbehelfsverfahren, dem der Unternehmer unterworfen ist, und die Voraussetzungen für diesen
      Zugang.

    (2) Im Fall einer öffentlichen Versteigerung können, anstelle der in Abs. 1 Z 2 und 3 genannten Informationen, die entsprechenden Angaben des Versteigerers übermittelt werden.

    (3) Die Informationen nach Abs. 1 Z 8, 9 und 10 können, mittels der Muster-Widerrufsbelehrung, erteilt werden.
    Mit dieser formularmäßigen Informationserteilung gelten die genannten Informationspflichten des Unternehmers als erfüllt, sofern der Unternehmer dem Verbraucher das Formular zutreffend ausgefüllt übermittelt hat.

    (4) Die dem Verbraucher nach Abs. 1 erteilten Informationen sind Vertragsbestandteil. Änderungen sind nur dann wirksam, wenn sie von den Vertragsparteien ausdrücklich vereinbart wurden.

    (5) Hat der Unternehmer seine Pflicht zur Information über zusätzliche und sonstige Kosten, nach Abs. 1 Z 4, oder über die Kosten für die Rücksendung der Ware, nach Abs. 1 Z 9, nicht erfüllt, so hat der Verbraucher die zusätzlichen und sonstigen Kosten nicht zu tragen.

    (6) Die Informationspflichten, nach Abs. 1, gelten unbeschadet anderer Informationspflichten nach gesetzlichen Vorschriften, die auf der Richtlinie 2006 / 123 / EG über Dienstleistungen im Binnenmarkt, ABl. Nr. L 376, vom
    27.12.2006, S. 36, oder auf der Richtlinie 2000 / 31 / EG über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs im Binnenmarkt, ABl. Nr. L 178
    vom 17.07.2000, S. 1, beruhen.

    Informationserteilung bei außerhalb vom Geschäftsräumen
    geschlossenen Verträgen

    § 5 FAGG (1) Bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen sind die, in § 4 Abs. 1 genannten, Informationen dem Verbraucher auf Papier oder, sofern der Verbraucher dem zustimmt, auf einem anderen dauerhaften Datenträger bereitzustellen. Die Informationen müssen lesbar, klar und verständlich sein.

    (2) Der Unternehmer hat dem Verbraucher eine Ausfertigung des unterzeichneten Vertragsdokuments oder die Bestätigung des geschlossenen Vertrags auf Papier oder, sofern der Verbraucher dem zustimmt, auf einem anderen dauerhaften Datenträger bereitzustellen. Gegebenenfalls muss die Ausfertigung oder Bestätigung des Vertrags auch eine Bestätigung der Zustimmung und Kenntnisnahme des Verbrauchers, nach § 18 Abs. 1 Z 11, enthalten.

    Informationserteilung bei Fernabsatzverträgen

    § 7 FAGG (1) Bei Fernabsatzverträgen sind die, in § 4 Abs. 1 genannten, Informationen dem Verbraucher klar und verständlich in einer, dem verwendeten Fernkommunikationsmittel angepassten, Art und Weise bereitzustellen. Werden diese Informationen auf einem dauerhaften Datenträger bereitgestellt, so müssen sie lesbar sein.

    (2) Wird der Vertrag unter Verwendung eines Fernkommunikationsmittels geschlossen, bei dem für die Darstellung der Informationen nur begrenzter Raum oder begrenzte Zeit zur Verfügung steht, so hat der Unternehmer dem Verbraucher vor dem Vertragsabschluss über dieses Fernkommunikationsmittel zumindest die, in § 4 Abs. 1 Z 1, 2, 4, 5 ,8 und 14 genannten, Informationen über die wesentlichen Merkmale der Waren oder Dienstleistungen, den Namen des Unternehmers, den Gesamtpreis, das Rücktrittsrecht, die Vertragslaufzeit und die Bedingungen der Kündigung unbefristeter Verträge zu erteilen. Die anderen, in § 4 Abs. 1 genannten, Informationen sind dem Verbraucher auf geeignete Weise, unter Beachtung von Abs. 1, zu erteilen.

    (3) Der Unternehmer hat dem Verbraucher, innerhalb einer angemessenen Frist nach dem Vertragsabschluss, spätestens jedoch mit der Lieferung der Waren oder vor dem Beginn der Dienstleistungserbringung, eine Bestätigung des geschlossenen Vertrags, auf einem dauerhaften Datenträger, zur Verfügung zu stellen, die die, in § 4 Abs. 1, genannten Informationen enthält, sofern er diese Informationen dem Verbraucher nicht schon vor Vertragsabschluss, auf einem dauerhaften Datenträger, bereitgestellt hat. Gegebenenfalls muss die Vertragsbestätigung auch eine Bestätigung der Zustimmung und Kenntnisnahme des Verbrauchers, nach § 18 Abs. 1 Z 11, enthalten.

    Besondere Erfordernisse bei elektronisch geschlossenen Verträgen

    § 8 FAGG (1) Wenn ein elektronisch, jedoch nicht ausschließlich im Weg der elektronischen Post oder eines damit vergleichbaren individuellen elektronischen Kommunikationsmittels, geschlossener Fernabsatzvertrag den
    Verbraucher zu einer Zahlung verpflichtet, hat der Unternehmer den Verbraucher, unmittelbar bevor dieser seine Vertragserklärung abgibt, klar und in hervorgehobener Weise, auf die, in § 4 Abs. 1 Z 1, 4, 5, 14 und 15, genannten Informationen hinzuweisen.

    (2) Der Unternehmer hat dafür zu sorgen, dass der Verbraucher bei der Bestellung ausdrücklich bestätigt, dass die Bestellung mit einer Zahlungsverpflichtung verbunden ist. Wenn der Bestellvorgang die Aktivierung einer Schaltfläche oder die Bestätigung einer ähnlichen Funktion erfordert, muss diese Schaltfläche oder Funktion – gut lesbar – ausschließlich mit den Worten „zahlungspflichtig bestellen“ oder einer gleichartigen, eindeutigen Formulierung gekennzeichnet sein, die den Verbraucher darauf hinweist, dass die Bestellung mit einer Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Unternehmer verbunden ist. Kommt der Unternehmer den Pflichten nach diesem Absatz nicht nach, so ist der Verbraucher an den Vertrag oder seine Vertragserklärung nicht gebunden.

    (3) Auf Websites für den elektronischen Geschäftsverkehr ist, spätestens bei Beginn des Bestellvorgangs, klar und deutlich anzugeben, ob Lieferbeschränkungen bestehen und welche Zahlungsmittel akzeptiert werden.

    (4) Die Abs. 1 bis 3 gelten auch für die, in § 1 Abs. 2 Z 8, genannten Verträge. Die Regelungen in Abs. 2, zweiter und dritter Satz, gelten auch für die, in § 1 Abs. 2 Z 2 und 3, genannten Verträge, sofern diese auf die in Abs. angeführte Weise geschlossen werden.

    Definition „dauerhafter Datenträger“:
    Papier, USB-Sticks, CD-ROMs, DVDs, Speicherkarten und Computerfestplatten, speicherbare und wiedergebbare E-Mails.

    Besondere Erfordernisse bei telefonisch geschlossenen Verträgen

    § 9 FAGG (1) Bei Ferngesprächen mit Verbrauchern, die auf den Abschluss eines Fernabsatzvertrages abzielen, hat der Unternehmer dem Verbraucher zu Beginn des Gesprächs seinen Namen oder seine Firma, gegebenenfalls den Namen der Person, in deren Auftrag er handelt, sowie den geschäftlichen Zweck des Gesprächs offenzulegen.

    (2) Bei einem Fernabsatzvertrag über eine Dienstleistung, der während eines vom Unternehmer eingeleiteten Anrufs ausgehandelt wurde, ist der Verbraucher erst gebunden, wenn der Unternehmer dem Verbraucher eine Bestätigung seines Vertragsanbots, auf einem dauerhaften Datenträger, zur Verfügung stellt und der Verbraucher dem Unternehmer hierauf eine schriftliche Erklärung, über die Annahme dieses Anbots, auf einem dauerhaften Datenträger, übermittelt.

    VI. Steuerliche Auswirkungen bei Veräußerung

    1. Veräußerungs- und Spekulationsgewinn (Immobilienertragssteuer)

    Gewinne, aus der Veräußerung privater Liegenschaften, werden ab 01.04.2012 unbefristet besteuert. Bei Immobilien, die nach dem 31.03.2012 veräußert werden, ist hinsichtlich der Besteuerung zwischen „steuerverfangenen Immobilien“, die ab dem 01.04.2002 (bzw. 01.04.1997) entgeltlich angeschafft wurden, und „Altfällen“ zu unterscheiden.

    „Steuerverfangene Immobilien“: 30 % Steuer auf Veräußerungsgewinn

    Im Regelfall unterliegen Immobilien, die ab dem 01.04.2002 angeschafft wurden (bzw. ab dem 01.04.1997, falls
    eine Teilabsetzung für Herstellungsaufwendungen in Anspruch genommen wurde) einer einheitlichen Immobilienertragsteuer, in Höhe von 30 % des Veräußerungsgewinns, der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis. Steuermindernd wirken sich Instandsetzungs- und nachträgliche Herstellungsmaßnahmen aus, soweit diese nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden können. Geltend gemachte Absetzbeträge von Anschaffungs- und Herstellungskosten, einschließlich jener AfA, welche bei der Berechnung der besonderen Einkünfte (Details siehe unten) abgezogen worden ist, sowie offene
    Teilabsetzbeträge für Instandsetzungsaufwendungen müssen hinzugerechnet werden. Für Veräußerungen bis 31.12.2015 ist ein Steuersatz von 25% anzuwenden. Eine Inflationsabgeltung in Höhe von 2% pro Jahr kann ab 1.1.2016 nicht mehr geltend gemacht werden.

    HINWEIS: Vor allem bei vermieteten Immobilien kann die Ermittlung des Veräußerungsgewinns, im Regelfall, nur im Zusammenwirken mit dem Steuerberater und Immobilienverwalter des Verkäufers ermittelt werden. Die Meldung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer hat durch den Parteienvertreter (Vertragserrichter) spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweifolgenden Kalendermonats zu erfolgen.

    „Altfälle“: 4,2 % bzw. 18 % Steuer auf gesamten Kaufpreis

    Bei einem letzten entgeltlichen Erwerb vor dem 01.04.2002 (bzw. im Falle von geltend gemachten Teilabsetzungen, gem. § 28 Abs. 3 EStG 01.04.1997) wird pauschal der Veräußerungserlös (tatsächlich erzielter Kaufpreis) besteuert. Unter der gesetzlich vorgegebenen Annahme eines Veräußerungsgewinns von 14% ergibt dies einen Steuersatz von

    • 4,2 % vom Veräußerungserlös bzw.
    • 18 % vom Veräußerungserlös, wenn seit dem 01.01.1988 eine Umwidmung stattgefunden hat.

    Über Antrag ist es in jedem Fall möglich, den Spekulationsgewinn zu errechnen und diesen mit 30 % zu versteuern oder aber auch mit dem Einkommensteuertarif zu veranlagen. Gemäß § 20 Abs 2 EStG sind dann
    auch Verkaufsnebenkosten abzugsfähig.

    2. Befreiung von der Immobilienertragsteuer

    A) Hauptwohnsitzbefreiung

    Wenn eine Immobilie, ab der Anschaffung, mindestens zwei Jahre durchgehend bis zur Veräußerung als Hauptwohnsitz gedient hat oder 5 Jahre durchgehender Hauptwohnsitz in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung gegeben ist, fällt keine Immobilienertragsteuer an.

    B) Selbst erstellte Gebäude

    Eine solche Steuerbefreiung ist auch für selbst erstellte Gebäude (Veräußerer hat die Bauherreneigenschaft) gegeben. Diese Gebäude dürfen aber in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung nicht zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden sein.

    C) Weitere Ausnahmen

    Weitere Ausnahmen sind für Tauschvorgänge, im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens, vorgesehen sowie für Anrechnung von Grunderwerbsteuern und Stiftungseingangssteuern sowie Erbschafts- & Schenkungssteuern der letzten 3 Jahre vor Veräußerung auf die Spekulationssteuer.

    3. Teilabsetzbeträge und Spekulationsgewinn-Ermittlung

    Bei Ermittlung des Spekulationsgewinnes von „steuerverfangenen“ Grundstücken, müssen die begünstigt abgesetzten Teilbeträge für Herstellungsaufwendungen – neben den abgesetzten Instandsetzungszehnteln bzw. (ab 2016) Instandsetzungsfünfzehnteln – dem Spekulationsgewinn hinzugerechnet werden. Sie sind demnach, gemäß § 30 Abs. 3 EStG, bereits im Spekulationsgewinn enthalten und daher mit dem besonderen Steuersatz von 30 % besteuert.

    Bei nicht mehr steuerverfangenen Grundstücken erfolgt, anlässlich der Veräußerung von vermieteten Grundstücken, bei Ermittlung des Veräußerungsgewinnes nach der Pauschalmethode (mit 4,2 % des Veräußerungserlöses), eine Nachversteuerung in Form der Hinzurechnung, in Höhe der Hälfte der in den letzten 15 Jahren vor der Veräußerung angesetzten Herstellungsfünfzehntel (im Sonderfall auch Zehntel), mit dem Sondersteuersatz von 30 %.

    4. Verlust der Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung

    Wenn der Verkäufer für Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen gemäß § 28 Abs. 2, 3 und 4 EStG 1988 oder gemäß § 28 Abs. 2 EStG 1972 (Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung) gestellt hat, geht das Recht der Absetzung der im Zeitpunkt des Verkaufes noch nicht geltend gemachten Zehntel- bzw. Fünfzehntelbeträge für den Verkäufer und den Käufer verloren (Sonderregelung bei Erwerb von Todes wegen).

    5. Vorsteuerberichtigung und Umsatzsteuer

    Vorsteuerbeträge, resultierend aus Anschaffungs- und Herstellungsaufwendungen, sowie aus Großreparaturen sind bei Übertragung unter Lebenden innerhalb der nachfolgenden 9 Jahre anteilig zu berichtigen. Bei unternehmerischer Nutzung des Rechtsnachfolgers (z. B. Zinshaus) kann die Vorsteuerberichtigung vermieden werden, indem 20% Umsatzsteuer zum Kaufpreis zusätzlich in Rechnung gestellt werden. Da die Umsatzsteuer Teil des Kaufpreises ist, muss im Kaufvertrag auf diesen Umstand Bezug genommen werden.

    6. Verkauf von Waldgrundstücken

    Die stillen Reserven aus dem stehenden Holz werden aufgedeckt und sind zu versteuern.

    VII. Rücktrittsrechte

    1. Rücktritt vom Maklervertrag (Alleinvermittlungsauftrag, Vermittlungsauftrag, Maklervertrag mit dem Interessenten) bei Abschluss des Maklervertrags über Fernabsatz oder bei Abschluss des Maklervertrags außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers (§ 11 FAGG)

    Rücktrittsrecht und Rücktrittsfrist

    § 11 FAGG (1) Der Verbraucher kann von einem Fernabsatzvertrag oder einem, außerhalb von Geschäftsräumen, geschlossenen Vertrag binnen 14 Tagen, ohne Angaben von Gründen, zurücktreten. Die Frist zum Rücktritt beginnt bei Dienstleistungsverträgen mit dem Tag des Vertragsabschlusses.

    Unterbliebene Aufklärung über das Rücktrittsrecht

    § 12 FAGG (1) Ist der Unternehmer seiner Informationspflicht, nach § 4 Abs. 1 Z 8, nicht nachgekommen, so verlängert sich die, in § 11 vorgesehene, Rücktrittsfrist um zwölf Monate.

    (2) Holt der Unternehmer die Informationserteilung innerhalb von zwölf Monaten, ab dem für den Fristbeginn maßgeblichen Tag, nach, so endet die Rücktrittsfrist 14 Tage nach dem Zeitpunkt, zu dem der Verbraucher diese Information erhält.

    Ausübung des Rücktrittsrechts

    § 13 FAGG (1) Die Erklärung des Rücktritts ist an keine bestimmte Form gebunden. Der Verbraucher kann dafür das Muster-Widerrufsformular verwenden. Die Rücktrittsfrist ist gewahrt, wenn die Rücktrittserklärung innerhalb der Frist abgesendet wird.

    (2) Der Unternehmer kann dem Verbraucher auch die Möglichkeit einräumen, das Muster-Widerrufsformular oder eine anders formulierte Rücktrittserklärung auf der Website des Unternehmers elektronisch auszufüllen und abzuschicken. Gibt der Verbraucher eine Rücktrittserklärung auf diese Weise ab, so hat ihm der Unternehmer unverzüglich eine Bestätigung über den Eingang der Rücktrittserklärung, auf einem dauerhaften Datenträger, zu übermitteln.

    Beginn der Vertragserfüllung vor Ablauf der Rücktrittsfrist

    § 10 FAGG Hat ein Fernabsatzvertrag oder ein außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag eine Dienstleistung, die nicht in einem begrenzten Volumen oder in einer bestimmten Menge angebotene Lieferung von Wasser, Gas oder Strom oder die Lieferung von Fernwärme zum Gegenstand und wünscht der Verbraucher, dass der Unternehmer noch vor Ablauf der Rücktrittsfrist nach § 11 mit der Vertragserfüllung beginnt, so muss der Unternehmer den Verbraucher dazu auffordern, ihm ein ausdrücklich auf diese vorzeitige Vertragserfüllung gerichtetes Verlangen – im Fall eines außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrags, auf einem dauerhaften Datenträger – zu erklären.

    Pflichten des Verbrauchers bei Rücktritt von einem Vertrag über Dienstleistungen, Energie- und Wasserlieferungen oder digitale Inhalte

    § 16 FAGG (1) Tritt der Verbraucher, nach § 11 Abs. 1, von einem Vertrag über Dienstleistungen oder über die in § 10 genannten Energie- und Wasserlieferungen zurück, nachdem er ein Verlangen, gemäß § 10, erklärt und der Unternehmer hierauf mit der Vertragserfüllung begonnen hat, so hat er dem Unternehmer einen Betrag zu zahlen, der, im Vergleich zum vertraglich vereinbarten Gesamtpreis, verhältnismäßig den, vom Unternehmer bis zum Rücktritt, erbrachten Leistungen entspricht. Ist der Gesamtpreis überhöht, so wird der anteilig zu zahlende Betrag auf der Grundlage des Marktwerts der erbrachten Leistungen berechnet.

    (2) Die anteilige Zahlungspflicht nach Abs. 1 besteht nicht, wenn der Unternehmer seiner Informationspflicht, nach § 4 Abs. 1 Z 8 und 10, nicht nachgekommen ist.

    Ausnahmen vom Rücktrittsrecht

    § 18 FAGG (1) Der Verbraucher hat kein Rücktrittsrecht bei Fernabsatz- oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen über Dienstleistungen, wenn der Unternehmer – auf Grundlage eines ausdrücklichen Verlangens des Verbrauchers nach § 10 sowie einer Bestätigung des Verbrauchers, über dessen Kenntnis vom Verlust des Rücktrittsrechts bei vollständiger Vertragserfüllung – noch vor Ablauf der Rücktrittsfrist nach § 11 mit der Ausführung der Dienstleistung begonnen hatte und die Dienstleistung sodann vollständig erbracht wurde.

    2. Rücktritt vom Immobiliengeschäft nach § 30 a KSchG

    Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist, kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären, wenn
    • er seine Vertragserklärung am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat,
    • seine Erklärung auf den Erwerb eines Bestandsrechts (insbes. Mietrechts), eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums gerichtet ist, und zwar
    • an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, und dies
    • zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll.

    Die Frist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher eine Zweitschrift der Vertragserklärung und eine Rücktrittsbelehrung erhalten hat, d.h. entweder am Tag nach Abgabe der Vertragserklärung oder, sofern die Zweitschrift samt Rücktrittsbelehrung später ausgehändigt worden ist, zu diesem späteren Zeitpunkt. Das Rücktrittsrecht erlischt jedenfalls spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung. Die Vereinbarung eines Angelds, Reugelds oder einer Anzahlung, vor Ablauf der Rücktrittsfrist nach § 30 a KSchG, ist unwirksam.

    Eine an den Immobilienmakler gerichtete Rücktrittserklärung, bezüglich eines Immobiliengeschäfts, gilt auch für einen, im Zug der Vertragserklärung, geschlossenen Maklervertrag.

    Die Absendung der Rücktrittserklärung am letzten Tag der Frist (Datum des Poststempels) genügt. Als Rücktrittserklärung genügt die Übersendung eines Schriftstückes, das eine Vertragserklärung auch nur einer Partei enthält, mit einem Zusatz, der die Ablehnung des Verbrauchers erkennen lässt.

    3. Rücktritt bei „Haustürgeschäften“ nach § 3 KSchG

    Ist (nur) anzuwenden auf Verträge, die explizit vom Anwendungsbereich des Fern- und Auswärtsgeschäftegesetz (FAGG) ausgenommen sind.

    Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und seine Vertragserklärung
    • weder in den Geschäftsräumen des Unternehmens abgegeben,
    noch die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit dem Unternehmer selbst angebahnt hat, kann bis zum Zustandekommen des Vertrages oder danach binnen 14 Tagen, seinen Rücktritt erklären.

    Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn dem Verbraucher eine „Urkunde“ ausgefolgt wurde, die Namen und Anschrift des Unternehmers, die zur Identifizierung des Vertrages notwendigen Angaben sowie eine Belehrung über das Rücktrittsrecht, die Rücktrittsfrist und die Vorgangsweise für die Ausübung des Rücktrittsrechts enthält.

    Bei fehlender Belehrung über das Rücktrittsrecht steht dem Verbraucher das Rücktrittsrecht, für eine Frist von zwölf Monaten und 14 Tagen ab Vertragsabschluss, zu. Holt der Unternehmer die Urkundenausfolgung innerhalb der zwölf Monate ab dem Fristbeginn nach, so endet die verlängerte Rücktrittsfrist 14 Tage nach dem Zeitpunkt, zu dem der Verbraucher die Urkunde erhält.

    Die Erklärung des Rücktritts ist an keine bestimmte Form gebunden. Die Rücktrittsfrist ist gewahrt, wenn die Rücktrittserklärung innerhalb der Frist abgesendet wird.

    4. Das Rücktrittsrecht bei Nichteintritt maßgeblicher Umstände (§ 3 a KSchG)

    Der Verbraucher kann von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag schriftlich zurücktreten, wenn
    • ohne seine Veranlassung
    • maßgebliche Umstände,
    • die vom Unternehmer als wahrscheinlich dargestellt wurden,
    • nicht oder in erheblich geringerem Ausmaß eingetreten sind.

    Maßgeblich Umstände sind
    • die erforderliche Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten,
    • steuerrechtliche Vorteile,
    • eine öffentliche Förderung oder die Aussicht auf einen Kredit.

    Die Rücktrittsfrist beträgt eine Woche, ab Erkennbarkeit des Nichteintritts für den Verbraucher, wenn er über dieses Rücktrittsrecht schriftlich belehrt wurde. Das Rücktrittsrecht endet aber jedenfalls einen Monat nach beidseitiger vollständiger Vertragserfüllung.

    Ausnahmen vom Rücktrittsrecht:
    • Wissen oder wissen müssen des Verbrauchers über den Nichteintritt bei den Vertragsverhandlungen.
    • Im einzelnen ausgehandelter Ausschluss des Rücktrittsrechtes (formularmäßig nicht abdeckbar).
    • Angemessenen Vertragsanpassung.

    5. Das Rücktrittsrecht beim Bauträgervertrag nach § 5 BTVG

    Mit dem Bauträgervertragsgesetz wurden Schutzbestimmungen, für die Erwerber von Rechten an erst zu errichtenden bzw. durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen bzw. Geschäftsräumen, geschaffen.

    Das Gesetz ist nur auf Bauträgerverträge anzuwenden, bei denen Vorauszahlungen von mehr als 150,- Euro pro Quadratmeter Nutzfläche zu leisten sind.

    Der Erwerber kann von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn ihm der Bauträger nicht eine Woche vor deren Abgabe schriftlich folgendes mitgeteilt hat:

    1. den vorgesehenen Vertragsinhalt;
    2. den vorgesehenen Wortlaut der Vereinbarung mit dem Kreditinstitut (wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs. 6 Z 2 [Sperrkontomodell] erfüllt werden soll)
    3. den vorgesehenen Wortlaut der Bescheinigung nach § 7 Abs. 6 Z 3 lit. C; (wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs. 6 Z 3 [Bonitätsmodell im geförderten Mietwohnbau] erfüllt werden soll)
    4. den vorgesehenen Wortlaut der ihm auszustellenden Sicherheit (wenn die Sicherungspflicht schuldrechtlich [§ 8] ohne Bestellung eines Treuhänders [Garantie, Versicherung] erfüllt werden soll)
    5. gegebenenfalls den vorgesehenen Wortlaut der Zusatzsicherheit nach § 9 Abs. 4 (wenn die Sicherungspflicht des Bauträgers durch grundbücherliche Sicherstellung [§§ 9 und 10] erfüllt werden soll
      [Ratenplan A oder B]).

    Sofern der Erwerber nicht spätestens eine Woche vor Abgabe seiner Vertragserklärung die, oben in Pkt. 1-5 genannten, Informationen sowie eine Belehrung über das Rücktrittsrecht schriftlich erhält, steht ihm ein Rücktrittsrecht zu. Der Rücktritt kann vor Zustandekommen des Vertrages unbefristet erklärt werden; danach ist der Rücktritt binnen 14 Tagen zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt mit Erhalt der Informationen zu laufen, jedoch nicht vor Zustandekommen des Vertrages. Unabhängig vom Erhalt dieser Informationen erlischt das Rücktrittsrecht aber jedenfalls spätestens 6 Wochen nach Zustandekommen des Vertrages.

    Darüber hinaus kann der Erwerber von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn eine von den Parteien dem Vertrag zugrunde gelegte Wohnbauförderung ganz oder in erheblichem Ausmaß, aus nicht bei ihm gelegenen Gründen, nicht gewährt wird. Der Rücktritt ist binnen 14 Tagen zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt, sobald der Erwerber vom Unterbleiben der Wohnbauförderung informiert wird und gleichzeitig oder nachher eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht erhält.
    Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens 6 Wochen nach Erhalt der Information über das Unterbleiben der Wohnbauförderung.

    Der Erwerber kann den Rücktritt dem Bauträger oder dem Treuhänder gegenüber schriftlich erklären.

    Eine an den Immobilienmakler gerichtete Rücktrittserklärung, bezüglich eines Immobiliengeschäfts, gilt auch für einen, im Zug der Vertragserklärung, geschlossenen Maklervertrag.
    Die Absendung der Rücktrittserklärung am letzten Tag der Frist (Datum des Poststempels) genügt. Als Rücktrittserklärung genügt die Übersendung eines Schriftstückes, das eine Vertragserklärung auch nur einer Partei enthält, mit einem Zusatz, der die Ablehnung des Verbrauchers erkennen lässt.

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